歡迎來到我的網站!

品牌新聞

房企合作開發盛行及對財務報表的影響

文章出處:未知 │ 網站編輯:本站小編 │ 發表時間:2019-06-20

合作開發有其內在的必然性,但也使得房地產企業的報表更加復雜,企業之間數據的可比性變得更差?

  隨著房企對于規模訴求的增加以及土地市場價格的不斷上漲,近年來合作開發逐步成為了房地產企業普遍采取的一種業務模式?

  合作開發有其內在的必然性,但也使得房地產企業的報表更加復雜,企業之間數據的可比性變得更差?

  本文就著重分析下合作開發模式盛行的原因?給房企信用分析造成的困難以及合作開發對于房企報表的影響?

微信截圖_20190620105345.png

萬科合作開發數據

  01合作開發盛行的原因

  第一,是規模訴求。

  近幾年房地產行業的集中度快速上升,頭部效應愈發明顯,金融資源、土地資源等更加集中于頭部企業,沒有一定規模的房企則逐漸被邊緣化。

  為了規模和排名,房企有三條路可以走:

  一是標準化、快周轉,利用經營杠桿來提升規模,快周轉的典型代表是宇宙房企碧桂園;

  二是增加財務杠桿,利用借貸的資金來提升自身規模,但借貸資金具有剛性兌付義務,過高的財務杠桿也容易帶來風險,這部分典型是以泰禾?陽光城為代表的閩系;

  三是合作杠桿,就是通過和金融機構?其他實力房企的股權合作,來增加自身的規模。股權合作所帶來的財務風險更小一些,大家是風險共擔、利益共享,這也是近些年合作開發比較多的重要原因。

  由于合作開發的盛行,克爾瑞等機構做的房企銷售排名也出現了兩個榜單,一個是全口徑的流量榜單,這個口徑由于合作開發的存在使得數據失真;另一個則是更為科學的權益銷售榜?

  第二,是分散風險的訴求。

  2016年的時候,一線房價開始猛漲,土地市場上也是地王頻現,面包貴過面粉比比皆是。過高的溢價率輕則影響房企利潤,重則甚至影響房企的生存。

  尤其是在如今限購限售限價等嚴厲調控政策下,合理的土地價格是房企盈利空間的重要保障。

  在新形勢下,房企也學乖了,不再你爭我搶,大家通過合作的方式比較和諧的拿地,招拍掛市場也逐漸回歸理性,保障了房企的盈利空間。

  同時,地價已今非昔比,尤其是在熱點一二線城市,一塊地的價格往往不是一個企業單獨能夠拿下的,通過合作方式可以減少地價款的支出,在同樣資金規模下可以多拿一些地塊,這樣降低對單一項目的依賴,通過多樣化土地組合來分散風險?

  02合作開發帶來的問題

  第一個就是會降低企業的歸母利潤,需要把利潤和合作方進行分享;

  第二就是造成數據的不可比性,很多東西在房企間無法直接做比較;

  第三就是使得房企的報表更加復雜,資金往來更加復雜,有些項目由于不并表而在體外,有時候僅看發行人報表而不把表外的項目統籌考慮的話會使得分析失真?

  03合作開發對財務報表的影響

  在沒有合作開發的情況下,房企資產負債表資產端主要是貨幣資金?存貨?投資性房地產這幾個大科目,其他科目金額都很小?

  在合作開發情況下資產負債表的幾個科目也變得重要:一個是其他應收款和其他應付款,一個是長期股權投資,一個是少數股東權益,這幾個科目主要就是因為合作開發模式而導致賬面金額較大?下面舉例簡要分析。

  房企A和房企B通過成立項目公司C進行合作開發,那么區分以下幾種情形:

  (1)房企A能夠對項目公司C實行控制

  如果房企A單獨能夠對項目公司C實行控制,那么房企A將把項目公司合并進自己的資產負債表,在房企A的資產負債表里,將通過少數股東權益科目來記錄房企B的初始投資和利潤累積。

  因此,并表的合作項目的增多會反映在少數股東權益的增加上,但少數股東權益并不是都是合作項目的小股東,也可以是對并表的非地產板塊的小股東權益的記錄?

  對于并表的合作項目需要注意區分明股實債?如果是名股實債,則需要將其還原為債務,以真實反映企業的債務水平?

  明股實債的識別比較困難,需要查看審計報告附注并通過詢問企業(主要合作方有哪些,是否有約定固定收益、是否有明確股權回購安排等)才能做一個判斷。如果并表的非全資子公司的合作方是金融機構,則需提高警惕,仔細分析是否是名股實債?

  以華夏幸福2017年報為例,2017年底華夏幸福少數股東權益為339.38億,占凈資產的比重為47.78%。根據年報披露的信息,這些非全資子公司主要是一些項目公司,如下(截取部分):

微信截圖_20190620105502.png

  從上面披露的公司名字看,這些公司就是一些普通的公司,單純從名字看不出這些公司的少數股東是否是真的股權合作方還是說是假股真債,因為到這邊還沒有披露這些公司的少數股東方是誰。

  繼續閱讀年報,可以發現后文有這樣一段說明(截取部分):

微信截圖_20190620105515.png

  從這里可以發現,部分項目公司的小股東方是金融機構,華夏幸福通過出讓項目公司部分股權,并通過對股權的回購承諾實現了假股真債的操作,因此需要將這部分名為股權出資實際是債權出資還原為債務,以真實反映公司的債務水平?

  需要指出的是,由于資管新規、監管趨嚴等諸多因素的影響,華夏幸福逐漸清理了明股實債,2018年少數股東權益降至109億元,這部分主要是合作方投入的真股權?

  (2)房企A和房企B對項目公司C實行共同控制/重大影響

  共同控制和重大影響也是會計上的兩個概念。共同控制是指按照相關約定對某項安排所共有的控制,并且該安排的相關活動必須經過分享控制權的參與方一致同意后才能決策。存在共同控制情況時,項目公司C就是房企A的合營企業。

  重大影響,是指對一個企業的財務和經營政策有參與決策的權力,但不能控制或者與其他方一共同控制這些決策的制定。存在重大影響情況下,項目公司C就是房企A的聯營企業

  在合營和聯營的情況下,房企A對于項目公司C是不能并表處理,對于項目公司的投資計入長期股權投資,并且采用權益法核算。在權益法下,項目公司的盈虧能夠通過投資收益科目及時地反映到房企A的損益表中,并最終通過未分配利潤影響房企A的資產負債表。

  下圖是萬科披露的長期股權投資的具體明細。當然,和前面所說的一樣,這里面披露的合營和聯營企業的投資金額并非全部都是地產項目的投資,具體有多少是非地產項目還需要通過查看明細或者詢問企業才能得知。

  不過,一般對于專注主業的房地產企業而言,其報表中的合營、聯營企業以及并表的非全資子公司主要還是以合作方式進行地產開發的企業,對于多元化尤其是跨界多元化的房地產企業,則需要進一步了解非房部分的占比情況。

微信截圖_20190620105527.png

  綜上,對于合作開發模式,如果房企A能夠對項目公司達到控制的程度,那么將對項目公司進行并表,同時在少數股東權益科目反映小股東的投入;

  如果房企A對項目公司只是達到共同控制和重大影響的程度,那么項目公司則無法并入房企A的資產負債表中,項目公司將作為合營企業和聯營企業,在房企A的長期股權投資科目反映?

  (3)與項目公司的資金往來通過其他應收款/其他應付款來反映

  做債的遇到其他應收款/應付款(尤其是其他應收款)就比較頭疼,這往往是意味著關聯方尤其是大股東的資金占款,一般的企業非常忌諱有較大金額的其他應收款。

  但對于采用了合作開發模式的地產企業而言,其他應收款和其他應付款則主要是由這種業務模式決定的,通過其他應收款/應付款來記錄房企A與項目公司C之間的之間往來。

  不過這只是說對于采用合作開發的房企而言,其他應收款/應付款科目金額較大是逃不掉的,并不是說就沒有風險。如果合作項目進展不順利或者失敗,就有可能導致其他應收款回收出現問題。同時,其他應收款/應付款核算的也不僅僅是合作開發的資金往來,還有投標保證金等。

  在聯營合營情況下:

  項目公司注冊資本金都很少,而在運營過程中需要支付大量的土地款和工程款,這時候各股東方按照股權比例及各方約定向項目公司投入資本金和代墊資金,該等代墊資金即形成公司其他應收款;

  項目銷售回款后,由于未達到收入確認條件,項目公司根據資金安排和項目進度,在保留必要的用于支付工程款等運營支出的款項后,將臨時富余資金支付給各方股東,項目公司支付給其他股東的超出原代墊部分的款項則會形成公司與合聯營公司的其他應付款。

  對于并表的非全資子公司:

  在開發初期,項目公司需要支付土地出讓金和工程款等運營支出,該等資金由各股東方以資本金和代墊資金的形式投入,即形成公并表范圍內公司與少數股東的其他應付款項;

  公司控股的非全資子公司在項目開發后期,銷售回款后,根據合作項目整體的資金安排和項目進度,將臨時富余資金按照持股比例及各方約定支付給各股東方。

  項目公司支付給其他股東的超出原代墊部分的款項則計為應收少數股東款項,在項目后續產生資金需求時,需向少數股東收回該等資金。

  這部分用文字看起來比較煩一點,總結起來就是下面這個表格:

微信截圖_20190620112613.png

  與合作方之間的資金往來,在現金流量表里面是通過“收到的其他與投資活動有關的現金”“支付的其他與投資活動有關的現金”來反映。因此采用合作開發的企業這兩個科目發生額都很大。

  04合作開發模式下的財務粉飾

  合作開發,有三種情況,分別是并表的非全資子公司,計入長期股權投資的合營企業和聯營企業。

  房企對于報表的訴求無非就是增加利潤、降低負債,利用會計準則以及對于項目公司的處理可以一定程度上美化報表。

  例如負債移到表外通過表外的項目公司融資將資金以往來款的形式回流母體變動合并報表范圍等多種方式可以實現這一目的。這部分內容不便于多講,大家可以仔細想想,也可以參考上市房企的審計報告。

房企 地產 財務
下一篇:沒有了
  • 經開區人員住宿問題引政府關注 樂璟已搶先布局
  • 凱悅:關注中國及亞太市場 未來四年業務規模將
  • 邁點首發 | CRM 巨頭Salesforce:酒店品牌如何優先考
  • 格林酒店“暗降”加盟門檻傷了誰?
  • 日本民宿業洗牌:中國旅企加速搶市 新挑戰在即
  • 18個月 1萬家店 OYO是酒店業的瑞幸還是拼多多?
  • 雅高、萬豪、洲際CEO對話:品牌多樣化和酒店科
  • 啟誠巴蜀小學今秋開學 名師執教一人一課表
  • 迪拜五星級酒店里的揚州牙具 和它背后400億的世
  • 康恒環境珠海項目:在陽光下運營
  • 來,聽聽生態環境部領導到深能環保展臺說了啥
  • 李世玉受聘廣東省四季愛心助學公益促進會顧問
  • 經開區人員住宿問題引政府關注 樂璟已搶先布局
  • 凱悅:關注中國及亞太市場 未來四年業務規模將
  • 吃水不忘挖井人,不忘初心跟黨走
  • 邁點首發 | CRM 巨頭Salesforce:酒店品牌如何優先考
  • 上海宏東化挑戰為機遇,拓展離心泵市場新版圖
  • Greg Myers先生出任IDeaS首席客戶官 推動實現卓越客
  • 《要活著去天堂》今日首映,虐心詮釋父愛如山
  • “傳東資本見面會”匯聚“雙創”夢想
  • 上海超樂氟塑料自吸磁力泵,做真正優質的化工
  • 李毅超:產業變革下的洛可可平臺化發展模式
  • Harbor House天貓618狂歡,超級大獎贈加州往返+米其
  • GANKER EX首登上海CES展 “人機一體”帶來非凡體驗
  • 實現綠色智能制造 力促高效穩定發展——2019全國
  • 烏干達追蹤大猩猩完全指南
  • 2019海坨山谷·赫石小超人體能挑戰賽戰火重燃!
  • 融創文旅首家自營品牌酒店 -- 廣州融創堇山酒店
  • 2019年5月經濟連鎖酒店品牌發展報告
  • 廣深大數據:畢業生最想租哪里的房子?
  • 木蘭圍場:旅游季節強化使命擔當 突出生態保護
  • 酒店的一切服務從客戶需求開始
  • “開元人的奧運會” 開元酒店2019年技術比武圓滿
  • 廣深大數據:畢業生最想租哪里的房子?
  • 木蘭圍場:旅游季節強化使命擔當 突出生態保護
  • 五月文旅地產報告:加速與擴張
  • 食品安全檢測技術領域迎來“新春天”
  • 喜達屋資本集團推出全新品牌 Treehouse Hotel 與綠色
  • 木蓮莊酒店集團榮放之夜|見證成果,榮耀綻放
  • 松下投影機誠摯邀請您參加 IAAPA亞洲博覽會暨主
  • 看展還能玩水 如何在今夏最佳“濕身”
  • 7.7周年狂歡季丨第二屆享海池畔音樂派對即將拉
  • 吸力大火力猛!海爾順逛定制“先行者”廚電套
  • 上海普度打造空壓機品牌,推動行業高質量發展
  • 第一個可以買的智慧陽臺場景:海爾衣聯生態拓
  • 上海五岳堅持創新,先導式安全閥引領時代潮流
  • 空調知冷熱、安防守護家 海爾上海龍湖智慧家庭
  • 蘇寧物流:冷鏈助推商業模式進化
  • 優發國際
  • 新濠天地娛樂場
  • 棋牌游戲網站
  • 南國彩票論壇
  • 紅狐娛樂
  • 東森娛樂平臺
  • mg老虎機
  • 发财神官网