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解局:雅居樂二代的景業名邦要IPO

文章出處:未知 │ 網站編輯:本站小編 │ 發表時間:2019-06-20

從局外到局內,觀察和解讀行業、企業與市場的真實一面。

  在這滾滾上市潮中,最新一間向香港聯合交易所遞交主板上市申請資料的房地產企業,是景業名邦集團控股有限公司。

  這是一間成立至今不過6年的年輕房企。

  其執行董事兼主席以及最終實際控制人為陳思銘。他是陳卓賢(雅居樂董事會副主席)的長子。作為雅居樂集團地產二代,他與堂兄弟陳思烺一樣,學業有成后走上創業道路嘗試另辟路徑。

  陳思烺是陳卓林的大兒子,于2016年創立了聯合辦公空間品牌ATLAS寰圖。第一個項目就位于廣州珠江新城的雅居樂中心。陳思銘則更為低調神秘,網上關于他的資料少之又少。

  根據招股書顯示,陳思銘現年30歲,目前已婚配偶名為Shum Wing Yin。陳思銘在2011年7月獲得澳洲格里菲斯大學商業學士學位(主修金融),兩年后創立景業名邦前身景業控股。

  一代幫扶

  據觀點地產新媒體查詢公告,景業名邦以物業開發為主業,同時涉及酒店運營、物業投資及物業管理等業務。

  主營業務模式方面,該公司定位“生態人文地產發展商”,主要針對改善型住房、第二套房或度假屋買家客群。因此項目喜歡挑選城市周邊及一些風景勝地落地。截止報告期末(2019年3月31日)其業務范圍覆蓋廣東省、海南省、云南省及湖南省。

  景業名邦于2014年透過收購廣州意濃實業有限公司,獲取從化區一宗地塊并開發首個住宅項目景業荔都。同年景業名邦將物業發展業務拓展至海南,開發景業清水灣3號;2018年擴展至云南省及湖南省。

  在外界看來,景業名邦被視為雅居樂陳氏家族的“后花園”。這不無道理。僅僅觀察這份540頁的招股書,我們都能發現諸多痕跡。

  首先據介紹,陳思銘創建景業控股的“初步資金由其家庭資源提供。”

  同時,景業名邦的董事及各位高級管理層亦大多來自雅居樂集團。譬如,執行董事兼公司副主席劉華錫,為前雅居樂集團公司副總裁及廣東省雅居樂公益基金會理事長;執行董事兼財務中心總經理韋妙嫦,為前雅居樂財務經理、審計監督中心經理。

  景業名邦副總裁,負責管理成本中心、運營中心及云南附屬公司的譚玉杏,為前雅居樂副主席秘書及助理;副總裁,負責管理設計中心及海南附屬公司的藍熾源,曾任雅居樂設計部經理,負責技術指導設計管理工作及設計部日常管理。

  其余ZHENG Catherine Wei Hong、薛雙有及吳新平幾位執行董事,亦有任職雅居樂的經歷。

  另一方面,資料顯示2016年6月景業名邦透過收購廣州市番禺區的廣州卓思道酒店而開展酒店營運業務。而廣州卓思道酒店即原雅居樂酒店,位于番禺區南村鎮廣州雅居樂花園內。

  景業名邦2018年6月向誠邦發展有限公司(為陳卓賢全資擁有的公司),以6億港元代價出售一幅香港坪洲地塊。該地塊為陳思銘于2014年以2100萬港元中標,當時雅居樂就曾表示,該地屬陳思銘私人投資,與上市公司無關。

  除此之外,景業名邦在中國內地的主要營業地點及總部,也是向廣州番禺雅居樂房地產開發有限公司租用。具體而言是租用了位于番禺區南村鎮觀景路198號景業名邦大廈約5208.6平方米建筑面積,作商業辦公室及商店用途。

  40%毛利

  唯獨景業名邦成立幾年來,發展并不迅速。根據招股書披露,該公司2016-2018年收入分別為6.4億元(人民幣),8.38億元人民幣,13.39億元人民幣。

  其中,物業開發貢獻占集團收益超過90%,分別達6.24億元,7.83億元,12.46億元,每年占比97.5%,93.4%,93.7%。而物業開發收入的來源則只來自廣州景業荔都一期和海南陵水景業清水灣一至三期的銷售入賬。

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  因此外界大可不必對景業名邦2018年年度達到38.6%的毛利率感到驚訝(單物業開發及銷售計算的毛利率更高,直至40.4%)。而在前兩年,它的毛利才從25.7%升到32.2%。

  這其一得益于低廉的土地成本。據景業名邦表示,該公司主要透過參加公開招標、拍賣及掛牌出讓;收購股權;收購舊廠房改造;以及通過集體經濟組織資產管理平臺招標,與集體經濟組織簽訂土地使用權出讓協議,取得集體所有建設用地的開發權,來增加土儲。

  而景業荔都及景業清水灣3號一至三期的發展土地均系通過收購獲得,成本較低廉。收購代價分別為:景業荔都1.39億元;景業清水灣3號一至三期7000萬元。

  觀點地產新媒體了解,于2016年至2018年,景業名邦的土地成本(計入綜合全面收益表內的銷售成本)分別為1.22億元、人民幣1.19億元及1.9億元,分別占相應年度的已售物業成本總額的26.4%、23.9%及25.6%,屬于行業較低水平。

  其二得益于交付物業售價逐年上漲。其中,景業荔都2016年平均售價6674元/平方米。兩年后則升至8385元/平方米;景業清水灣3號一期2016年平均售價1.79萬元/平方米,2018年平均售價2.49萬元/平方米。

  景業清水灣3號二期 2016年平均售價2.16萬元/平方米,2018年賣到3.09萬元/平方米。三期于2018年首次入表,平均售價1.72萬元/平方米,并一口氣交付了6.21萬平方米面積(超過景業清水灣3號項目三年來所有期數交付面積之和)。

  土儲與未來

  截至2019年3月31日,景業名邦共擁有30個物業項目,應占建筑面積合共約300萬平方米。

  包括約10萬平方米的可供出售或出租的已竣工物業;約60萬平方米的開發中物業;及約230萬平方米持作未來開發物業。即6個已竣工項目、6個在建項目、18個持作未來發展的項目。

  但稍顯羞澀的土地儲備,顯然并未限制陳思銘對集團多元化發展的暢想。

  商業物業方面,景業名邦正計劃推出位于廣東肇慶的肇慶國際科創中心。該項目計劃開發為擁有技術及創新孵化器、寫字樓及住宅物業的綜合體。

  而位于海南臨高的景業養生谷項目,景業名邦稱將打造為以休閑、度假、養生為概念的住宅項目。景業名邦視之為開發“專門住宅項目類型”的重要一步。

  另外,景業名邦亦打算另辟戰線,推出“滿足首次購房者的需求開發的住宅物業”,包括位于廣州南沙的景業東湖洲豪園(2018年4月開始預售,項目預計2019年6月竣工),廣東清遠的景業雍景園(分三期開發,一期已于2019年1月開始預售)及湖南株洲的景業山湖灣(分四期開發,一期已于2019年3月開始預售)。

  至于未來擴張方向,景業名邦則表示,將“有策略地擴展至多個新位置,如番禺、廣州白云區及肇慶。

雅居樂 IPO 地產
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