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當你迷茫的時候 萬科正在發起沖鋒

文章出處:未知 │ 網站編輯:本站小編 │ 發表時間:2019-06-20

在地產界,萬科其實是個很特殊的存在。

  在地產界,萬科其實是個很特殊的存在。這個貴為“行業領袖”的企業,其實一直并不是太讓同業“內心歡喜”。究其原因,恐怕在于“不裝”、“不扛”,敢為行業先。比如當年在杭州令宋衛平一度光火的“降價先走”。

  如今,萬科正在向一個讓很多開發商十分糾結的陣地沖鋒。這塊陣地地處北京,而糾結地帶便是公建物業——之前更多被稱為商辦物業,由于北京實施最嚴格的調控政策,北京公建物業在過去的兩年中,幾乎從地產江湖淡出。

  這是一個被稱為“資產星球”的計劃。

  在這個計劃中,萬科將北京所有的公建物業集中在一個平臺上,設置專門團隊,完成對這些公建物業的“新一輪賦能”。這樣的工作,在其他開發商那里,還處在“迷茫”階段,抱怨與嘆息是現階段的主題。

  萬科,似乎早早想清楚了這一切。進入城市化發展的下半場,產業結構升級,發展重心外移,產生新的城市熱點區域,必然催生新的公建資產需求。

  攸克君問了一下萬科的朋友,當前,萬科在北京的公建類物業大致有100多萬平方米,其資產規模漸漸在趕超現有住宅物業。經過一番內部協調與運作,這些項目都被統一到北京萬科資產經營中心來統一運作。這種操作方式,在現階段的北京同業中,尚不多見。

  公建物業之所以成為一塊所有開發商眼中的“禁區”,聞之而色變,總結起來,主要在于以下幾點:

  面積大,從嚴調控之后,產權不可切割銷售,如是一來,即便單價與住宅相比不高甚至倒掛,也是總價極高。

  動輒億元以上的客戶尋找難度在現階段極大。現有依托住宅市場建立起來的渠道以及工作方式,基本無效。

  公建所處的區域,不少是城市新興區域,并不在傳統熱點商務板塊,新興板塊和區域商務價值,紅利在未來。這對戰略層面的判斷力,提出很高的要求。

  用戶購置的邏輯,與住宅完全不同。住房僅僅是一套買房邏輯而已,頂多算得上資產配置,但是,對于動輒總價億元以上的公建買家,是完全不同的產業邏輯,這也給房企提出了更高的要求。

  中國的房地產業發展了20多年,絕大部分開發商,分享的是城鎮化和資產市場水漲船高的紅利,基本模式、經驗、打法甚至工作方式,都是以住宅為基礎和核心構建的。

  城市轉型、消費升級、住宅紅利漸消,地產行業的巨量財富和發展機會逐漸向公建地產領域傾斜。用住宅的模式和打法,解決不了公建地產的上述四個問題。

  在其他開發商感慨與哀嘆的時候,萬科開始著手尋求解決辦法,于是資產經營中心應運而生。從企業內部的架構和職能而言,這個機構存在的意義以及所有的考核體系,就是要解決公建的問題。這種架構設置,至少解決了兩個層面上的問題:

  從結構上,確保有一個團隊,完全以公建業績為考核中心,實施經營行為,從而實現了更具體的“責任到人”、“到部門”。

  在第一點的基礎上,使得公建問題的解決方案,能夠長期專業化、系統化,一旦形成,就成為一種很難超越的競爭優勢。

  從以前投資決策到產品規劃設計,從階段性運營管理到實現城市優質資產變現,萬科以“融投管退”資產管理全流程的視角出發,正在緊貼城市發展脈絡進行資產布局,構建屬于自己的公建地產發展模式,打造突圍市場的核心競爭力。

  據攸克君了解,萬科的這個團隊目前有20多人。其中,不少都有公建、產辦類物業的銷售和運營經驗。而資產運營中心的總經理目前由秦江擔任,這個公建類統一業務平臺的首個重點項目,則是首開萬科中心。

  這個項目由首開和萬科兩大開發商合作開發,按照項目規劃,包括高端寫字樓、星級酒店、商業中心、休閑公園等業態。在此之前,萬科在同業中,有著相對豐富的產業辦公物業運營經驗。而首開萬科中心所處的大興區域,隨著首都第二機場9月份的正式運營,也成為“新國門”區域,以這個項目作為萬科公建統一業務平臺的首個重點項目,萬科顯然是要首戰必勝。

  以首開萬科中心牽頭,萬科目前在北京有十六個公建項目,被業內稱為“北萬十六星”。

  海淀中關村、未來科學城、北京新國門、城市副中心……由南到產,由東至西,北京萬科全面布局城市公建資產,涵蓋教育、養老、文化、醫療、交通、長租公寓、社區商業、購物中心等內容的全方位城市配套,仿若一幅星羅棋布的城市資產星系圖。不同項目如同行星之間,彼此閃耀,與未來連接共生,萬科資產星球由此誕生。

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  這個“星球”必然有其存在的價值。

  站在當前來看這座城市的公建資產,勢必和兩三年前的評判標準不同。地段不再只是唯一的加分項,所有物理空間層面的配置其實只能說這是一個硬件設施完好的物業,但并不能成為一個符合當下商業時代發展所需要的產品。

  空間的“智商”和“情商”,是這個新賽道的新命題。當越來越多的開發商開始探討智能化商務辦公空間運營時,萬科把這個問題的思考路徑又延伸了一大步:怎么讓在此辦公的人們,享受這棟建筑以及通過這個空間,更多的交互與連結。

  這也是當前萬科資產運營中心的團隊,正在解決的最為核心的問題——其一是產品端的“賦能”,其二,便是通過這樣有順應城市發展的創新產品,形成新的護城河,這條護城河,是萬科未來在資產運營端,構建的新標的。

  萬科的朋友告訴攸克君,這個統一業務平臺內部已經運作多時,也接觸了很多“金主”。這些金主與過往公建類物業的所謂“金主”在量級上有極大的差別,他們的交易金額至少都在“億元”以上,這已經不是與那些來自鄂爾多斯、山西的煤礦礦主們打交道的邏輯,能夠解決的了。

  這必須是一套生意邏輯,而不再是簡單的“資產配置邏輯”。

  北京萬科需要通過自身的產品建造、設計能力、從場景營造、辦公體驗等方面為項目賦予全新的價值,輔以階段性的產城、產辦、自持等品牌運營能力作為提升資產價值的手段,在項目發展成熟后完成資本退出,形成完整的良性生態閉環。

  相比于住宅銷售,這一切,就像星球一樣,是一個更加龐大、更多維、更體系化的生態系統。

  這種基本邏輯的迥異,實際上便是公建成為北京絕大部分開發商的痛點的核心原因所在。如今,萬科向這塊陣地發起了沖鋒,其他的開發商呢,準備好了嗎?

萬科 地產 房企
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