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房企求錢:昂貴高息永續債歸來!

文章出處:未知 │ 網站編輯:本站小編 │ 發表時間:2019-06-22

雅居樂集團發布公告,與高盛訂立認購協議,內容有關發行額外1億美元優先永續資本證券。

  這已經不是一個偶然現象,戰勝資本體系是越來越多的房企正在做、也必須做的大事。當前,在國內外融資環境再次收緊的背景之下,部分房企重拾高票息永續債。這種債券一般僅限于政府債券,而且是在不得已的情況下才會采用。但最近宣布發行永續債的卻都屬于風格較為激進的中型民營房企。

  6月14日,雅居樂集團發布公告,與高盛訂立認購協議,內容有關發行額外1億美元優先永續資本證券,這筆債券將與其6月4日發行的6億美元優先永續資本證券合并及組成單一系列,兩筆合計7億美元,初始利率均為8.375%,將用于置換雅居樂在2013年發行、利率已達到10.215%的永續債,金額同樣為7億美元。

  此前一日的6月13日,正榮地產集團對外宣布發行一筆金額為2億美元、2.6年不可贖回的優先永續資本證券,初步分派率每年為10.25%。這樣的利率水平在融資中屬于高位,在永續債發行中更屬于高位。

  記者觀察到,去年發行永續債的多為國資房企,且初始發行利率區間在4.58%~7.25%。這兩筆永續債顯然都遠高于這個區間。

  “發債成本與發債單位的資質密切相關,企業信用評級越高,相對利率自然越低。評級不太高的企業則需要支付更高票息,才能吸引到部分投資機構。”一位評級機構人士告訴中國房地產報記者。

  “永續債具有隱形性,后續成本更高,不斷侵蝕房企利潤,這種高代價使得不少企業和投資者卻步。永續債看起來特別適合高負債的國企,很少有民企去發行永續債。”協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖對中國房地產報記者表示。

  借新還舊 美化財務報表

  據記者不完全統計,截至6月20日,已經有10余家房企發行及擬發行海外債,預計發行規模將超30億美元。

  永續債券亦重出江湖。所謂永續債,是指沒有具體的還款日期,發行人可以自主選擇延期付息,且不計入負債而計入權益,對于缺錢而又有著降負債率需求的房企來說,永續債優勢盡顯。

  正榮地產公告稱,公司擬對優先永續資本證券進行國際發售,金額為2億美元,初步分派率每年為10.25%,所得款項凈額為其現有債務進行再融資。公司或會因應變動的市況調整其計劃,并因此可能重新分配所得款項凈額的用途。

  閩系出身的正榮地產一直有著降負債的需求。2018年業績發布會上,正榮地產執行董事、副總裁兼財務總監陳偉健表示,憑借公司積極優化負債結構,以及探索多元化融資渠道,相信2019年正榮地產的融資成本能降低到2017年7.3%甚至更低的水平。正榮地產財報顯示,2018年其平均融資成本達到7.8%,較2017年增加了0.5個百分點。

  但截至2018年末,正榮地產總負債達1169.20億元,其中須于一年內還清的貸款額為238.39億元,須于第二年還清的貸款額為133億元;現金及現金等價物為225億元,不能完全覆蓋2019年到期債務。2019年如何降負債?發永續債是一個可選思路。前述分派率為10.25%的永續債,雖然看起來利率很高,但利息不計入財務費用,而是按股利分配處理,減少權益即可,讓發行人的財務費用看起來更低。

  值得注意的是,永續債曾為正榮地產成功上市起到護航的作用。正榮地產上市前的2016年和2017年,其凈負債率分別達到206%和183%。2017年10月和11月,上市前夕,正榮地產以私人配售的方式發行了兩筆永久債券,成功美化了正榮的資產負債表。上市一年后,正榮地產的凈負債率下降到74%。

  上市后的正榮地產融資動作極為頻繁。據記者不完全統計,2018年正榮地產在境外共募集51.71億元資金,境外優先票據占總有息負債比例約11%。其最近發行的一筆海外債是今年3月28日,總額為4.2億美元優先票據,期限3年,年息8.65%,所得款項凈額再融資其現有債務。

  滾雪球式債務 侵蝕房企利潤

  永續債披著權益的外衣,實際卻必須背負的債。永續債在一定期限后的利率跳升或利率重置機制,會增加發行人的還債壓力,存在較大的后續隱性風險。

  同策咨詢研究中心總監張宏偉表示,企業為了降低資產負債率,會選擇永續債,目的是為了讓報表好看一點。但不管計不計入負債,企業實際的負債和杠桿是增加的,這筆錢到時間始終是要還的。過去一段時間,已經有多家企業還清或減少永續債的規模,盡可能減少永續債對利潤的侵蝕。

  以雅居樂為例。這次其宣布發行初始利率為8.375%的前后共計7億美元的永續債,發行后4.5年為首個可贖回日(2023年12月4日),首個可贖回日也是首個票息重置日。此后,任意一個工作日發行人都可以贖回全部或部分債券。

  這筆債券用于置換雅居樂于2013年1月發行的利率已達10.215%的7億美元永續債,即以低息債替換高息債,看似一筆劃算的買賣。

  記者查閱資料發現,2013年1月雅居樂發行的這筆7億美元永續債,初始票面利率為8.25%,在2018年7月18日(首個贖回日)發行人未贖回,因此票息重置為10.213%。

  今年以來,雅居樂已經多次發行美元債,但就其高負債而言,這些融資恐遠遠不夠。雅居樂財報數據顯示,2018年雅居樂負債總額為1754.65億元,同比增長47.2%。其中,流動負債1203.78億元,較去年增長44.2%;非流動負債為550.87億元,較去年增長54.3%。2018年,雅居樂資產負債率為76.14%,與前一年同期相比上升了2.68個百分點;凈負債率也從2017年的71.4%升至2018年79.1%。

  值得關注的是,雅居樂于2018年發行5億美元6.875%優先永續資本證券,以及1億美元8.55%優先永續資本證券,該永久資本證券并未計入負債中,而是計入總權益中。據一位地產金融分析師測算,如果加上永續資本證券,2018年雅居樂的凈負債率可達82.4%。

  持有永續債的房企倒是要面對另一個問題,就是永續債對利潤的侵蝕。

  財報顯示,截至2018年底,雅居樂持有永久資本證券83.35億元。而在2018年,這部分永久資本證券持有人分掉了公司6.77億元的年內利潤,這一金額甚至比少數股東權益分走的利潤還要多一些。

  高速成長的過程中,一批像正榮地產的房地產企業們盈利薄一直是個頑疾。數據顯示,2018年正榮地產銷售凈利率僅8.44%,在和雅居樂、金科、融信、藍光等銷售規模相近的企業對比中,排名墊底。

  永續債曾是房地產公司狂飆突進的利器,但若使用不當,水可載舟亦可覆舟,如果是后者,可能將公司拖入債務深淵,如果出現這樣的局面,無異于飲鳩止渴。

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